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物业管理服务费的所有权及分担标准
编辑:lili      更新时间:2007-04-09       点击次数:4788

                  

物业管理服务费指在日常的物业管理活动中支出的费用(不包括专项维修基金),一般包括业主交纳的物业服务费、共用部位共用设施的经营收入两个部分。物业管理服务费的分担(收取)、管理使用涉及到众多业主的切身利益,很多小区的物业纠纷都是因物业管理服务费的收取和使用问题而引起的,严重的甚至会引发群体性事件。目前我国在物业管理服务费收取和使用方面存在的问题较多,管理较为混乱,因此非常有必要在理论上予以探讨。

一、物业管理服务费的来源

物业管理服务费的来源有以下几种:

1、业主交纳的物业管理服务费

业主应当按照物业管理服务合同的约定,按期足额交纳物业服务费,用以维持日常物业服务的正常开展。首先应当注意的是,在物业管理实践当中,尽管是业主委员会代表全体业主以自己名义与物业公司签订物业管理服务合同,但合同的权利义务是由全体业主享有和承担,这完全符合间接代理制度,《合同法》第四百零二条对这一制度有明确规定,因此缴费的义务主体应是各位业主,而不是业主委员会。依据《物业管理条例》,在物业管理区域内如开发商有自用或未出售、未交付物业的,则开发商也应视为业主,应当交纳相应的物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。应当注意的一点是,物业服务费分为政府指导价和市场调节价两种,实践中一般按面积比例交纳,笔者认为不妥,从权利义务相一致的公平角度出发,应当按专有部分(房屋)在整栋建筑物中的价值比例交纳。国外立法中美国、法国、意大利均采用此标准。

2、共用部位共用设施的经营收入

可用于经营的共用部位共用设施一般包括停车场、商业性用房、会所、楼顶等等。该部分、部位、设施为全体业主或部分业主共同所有,业主团体可以通过表决将其委托给业主委员会或物业公司管理经营,所得收入用于补充物业服务费或用于业主决定的其他用途。但应当按照“所有权与利益”相一致的原则确定该部分收益的所有权人,实践中常犯的错误是将部分业主共用部位的经营收益如某栋楼顶的广告收入用于全体业主的受益。

二、物业管理服务费的所有权

物业管理服务费的所有权问题关系到资金的使用、监督、受益等重大问题,但物业管理服务费的来源的多样性及物业管理制度的复杂性等因素,影响了对其所有权的正确认定,并由此引起管理上的混乱,最终导致各种侵害业主权益现象的发生,分清其所有权的归属在实践中具有非常重要的意义。下面笔者就物业管理服务费的主要来源,即业主交纳的物业服务费、共用部位共用设施的经营收入分而阐述:

1、物业服务费

有观点认为,物业服务费是全体业主交付的、用于物业管理服务的资金,其所有权应归全体业主共有,由全体业主决定其支配使用。在一般情况下该观点有一定的合理性,但仔细分析存在以下问题:(1)与共有原理不符。共有包括共同共有和按份共有,不管是哪种形式,对共有财产的支配处分都应取得全体业主的一致同意方可进行。但即使在“酬金制” 的物业费计费模式中,在表决物业费的使用时只需多数人而不是全体业主的同意。(2)与实践不符。在 “包干制”的物业费计费模式中,物业服务费由物业公司直接向业主收取,归物业公司所有,由物业公司支配处分,业主不能干涉。

有观点认为,物业服务费属物业公司所有。该观点认为,物业公司与全体业主之间是管理服务的合同关系,物业公司提供服务,业主按约定向物业公司支付或预支物业服务费,该服务费是物业公司应得的对价,属物业公司所有。该观点的错误之处是没有具体区分实际情况,有以偏概全之虞。(1)在酬金制中的计费方式下,物业服务费并非全部归物业公司所有。《物业服务收费管理办法》(下称《收费管理办法》)第九条规定:业主可以与物业管理企业采取酬金制的形式约定物业服务费用。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。在该方式中,除了酬金是物业管理企业所有之外,其余部分应为全体业主所有,用于物业服务的支出。(2)在物业服务费中往往还包括有代收的用于业主委员会正常办公、活动的经费,这部分经费应转交业主委员会支配,物业公司无权干涉。

通过以上分析,笔者认为,物业服务费的所有权不能一概而论,而应区分不同计费方式具体分析:

1)在“包干制”的计费方式中,除代收的费用之外,物业服务费为物业公司所有。《收费管理办法》第九条规定,包干制指业主向物业公司支付固定的物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。在该计费方式中,业主向物业支付了物业服务费用之后,该服务费即转化为物业公司的财产,全部由物业公司支配、使用,业主不得就此费用主张权利。业主依法进行的监督是对物业公司的物业管理服务的监督,而不是对物业服务费所有权的监督。如物业公司收费后不适当履行服务义务,业主只能依债权原理提起违约之诉,而不能直接主张物上请求权之诉。

2)在“酬金制”的计费方式下,如上所述,物业服务费的酬金部分为物业公司所有,其余部分为全体业主所有。《收费管理办法》第十二条中关于物业服务费的所有权的规定与第十一条的规定自相矛盾,应给予纠正。应当注意的是,除酬金之外的物业服务费是专门用于支付或预支各项物业服务的费用支出,在决定其使用时,由物业公司报请全体业主或业主委员会,由后者审议决定物业费的使用,费用的账目情况应当由后者制作或监控。但实践中,这部分费用的管理非常混乱,往往由物业公司全部管理支配,损害了全体业主的合法权益。实际上,外国及我国的港台地区都建立了一系列由业主监管物业服务费的使用情况的会计制度。

例如我国香港特区的《建筑物管理条例》第二十七条(法团账目)规定:“……管理委员会(即业主委员会,笔者注)须备存恰当的账簿或账项记录其他财务记录,并在法团(即业主大会,笔者注)注册日期起最迟15个月内及其后12个月制备收支表及资产负债表。”我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第三十四条规定:“管理委员会之职务如下:……六、收益、公共基金及其他经费之收支、保管及运用……”。我国大陆地区在这方面还没有具体的法规予以规定,可以参照建立相关的会计监管制度。凡是归全体业主所有的物业服务费,都应由业委会进行监督管理,实践中可采取由物业公司分开做账,由业主委员会或聘请的专业人员进行定期监督使用。

3)物业服务费中代收的业主委员会办公费用、津贴补贴等属业主委员会所有。业主委员会是业主选举产生的,是业主大会的常设代表机构,经过报房地产行政主管部门备案成立,有自己的组织、章程、人员等,是一个独立的组织。业主委员会的正常运转需要一定的费用,包括办公、活动费用及工作人员津贴等,该部分费用应当为业主委员会所有,由其支配、使用,物业公司无权干涉。

2、经营收入

经营收入是一般是利用全体业主的共用部位、共用设施设备进行出租等经营活动所得,其收益当然应当为全体为业主所有,实践中一般委托物业公司代为经营,但不能因此影响到其所有权的归属,该部分的经营收入一般作为物业服务费或维修基金的补充,也可按业主公约或业主大会的表决另行分配。值得注意的是,对于利用部分业主共用的部位、设施所得的经营收入,归该部分业主所有,不能简单归为全体业主所有。如出租某栋建筑物的楼顶给他人作广告所得收入应当该栋业主共同所有。

三、物业管理服务费的性质

物业管理服务费是为物业管理活动所支付的相关费用,因此物业管理活动的性质决定了物业管理服务费的性质。

1、物业管理活动的性质

物业管理产生的基础是区分所有权制度。按照梁慧星教授所下的定义,区分所有权,是指由区分所有建筑物专有部分所有权,共有部分持份权及因共同关系所生的成员权所构的特别所有权(《中国物权法研究》·梁慧星著·法律出版社)。其中专有部分所有权是指“供居住或其它用途(尤其是供营业或办公用途)的建筑物空间的所有权”([]《德国住宅所有权法》戴东雄译);共有部分持份权是对建筑物之共用部位、共有设施设备所享有的使用、收益的权利。专有权是基础,共有权由此派生,并服务于专有权。换而言之,在物业管理区域内,业主不但有独立享有专有部分的空间的自由使用收益及处分的权利,还享有共有部分的使用权、收益权。专有部分属业主单独所有,完全由其支配,一般而言,因其权利义务较为简单,自己管理即可,并无物业管理服务之必要。但对于共用部分,情况就较为复杂。因每位业主都享有持份权,都有权享有共有部分的占有、使用、收益的权利,因此,如果要对共有部分进行使用管理,必须要征询每位业主的意思表示,与之协商。但每个物业管理区域内的业主数量动辄为几千甚至更多,这样的组织工作无疑是费时、高成本的,同时数量较多的业主共同生活于同一个区域内,必然会产生秩序方面的问题,光是靠业主自身的自觉行为是难以维系的。所有这些都要求有一个组织,按照现代物业管理模式管理。正是这些因素导致了现代物业管理制度的产生。物业管理主要是对公用、共用部位物业进行的管理,而公用、共有部分的物业是全体业主持份共有的,从这个意义上讲,物业服务管理本质上就是对全体业主共有的财产进行管理的一种活动,其性质为共有财产的共同管理行为。

但是持份共有和一般共有中的按份共有存在巨大差别:(1)持份共有是专有所有权派生出来的,具有从属性;按份共有是一种独立的权利,具独立性。(2)持份共有并不是权利人所追求的最终目的,相反,权利人是通过行使持份共有权来享有专有所有权;而按份共有就是权利人的追求的,并通过按份共有本身来享有权利承担义务。(3)持份共有中的“份额”只是为表决方便之需要,权利人并无具体的“份额”,更无权对其份额进行支配、处分;按份共有的份额是明确的,权利可要求分割,对其支配处分。正是以上区别,对这两种不同所有权形式下的财产的管理也有着本质的不同,产生不同的权利义务关系。

2物业管理服务费的性质

如上所述,物业管理服务本质上是对共有财产的管理,物业管理服务费实际上就是对共有财产进行管理的管理费。该物业管理服务费属全体业主共有,但这种共有并非一般共有中的按份共有,而是区分所有制形式下一种特殊的“持份共有”,因此物业管理服务费的分担不能等同于按份共有中分担原则。《民法通则》78条规定,按份共有人按照各自的份额对共有财产分享权利,分担义务。该原则适用于按份共有财产管理活动中管理资金的分担,但显然业主不应该按照其“持份份额”分担财产管理费--物业管理服务费。实际上,物业管理服务的对象表面上是全体业主“持份共有的财产”,但最终的目的是服务于“专有部分”--享有专有部分的所有权。专有所有权是持份权的灵魂,是持份权的最终体现。从业主的角度出发,其履行持份共有人的义务即分担物业管理服务费是为了能完整的享有专有所有权,其真正利益是体现在专有所有权的享有上,因此,按照民法公平及权利义务相一致的原则,物业服务费的分担的参照系应是专有部分,这一点在世界各国都是比较一致的。但参照的应该是专有部分的价值还是专有部分的面积,各国具体规定不尽相同。

四、物业管理服务费的分担

目前,世界各国在物业管理服务费的计算标准上大都参照专有部分的进行计算,但在具体标准上又有“专有部分面积说”和“专有部分价值说”两种立法模式。

1、专有部分面积说

专有部分面积说是以专有部分建筑面积占所有建筑面积总和之比例来确定应分担的物业管理服务费,费用的多少与建筑面积的大小成正比。日本采用此标准。日本《建筑物区分所有权法》第十四条规定:各共有人的份额,依其所有的专有部分面积与整个区分所有建筑物专有部分总面积的比例算定。

我国在物业服务费的计算方面亦采用此说,即按建筑面积计收物业服务费。1997年建设部、国家工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》(GF-97-1010)第22条规定:“…本物业的管理服务费,住宅由乙方(注:业主)按建筑面积每平方米   元向业主或物业使用人收取。”应该说,此种标准简便、易操作,具有一定的合理性,但其缺陷也是显而易见的:(1)未能体现公平原则。众所周知,在规模较大的物业区域内不同位置的各栋房屋单位价格并不一致,甚至同一栋建筑中不同楼层、朝向的房屋单位价格也相差巨大,如果还有用于商业用途的铺面、建筑,那么之间的差距甚至可扩大到10倍以上,因此同样的面积所形成的实际利益会有非常大的出入。按面积计算物业管理费的方式并不能反映出这一差别,造成权利义务严重失衡的不公平现象。(2)与其他物业管理费用的适用标准不统一。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条规定:购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。由此可知按我国物业法律规定,专项维修基金是按房屋价值比例交纳的。而同样是用于物业管理方面的费用,物业服务费却是按面积计算,如此显得随意、不够严谨。

2、专有部分价值说

该学说认为,应当根据专有部分的价值在整个建筑物价值中所占的比例来确定(《物权法研究》·王利明·中国人民大学出版社),法国、意大利、美国等采用此说。法国1965年《住宅分层所有权法》第五条规定,分担比例与“建筑物的享益部分之性质、表面积及位置所形成的诸价值”计算;意大利民法典第1123条规定:“为养护、享用建筑物的共有部分支出的费用,为共同利益支出的劳务费,实施多数共有人通过的改造决议的费用由全体共有人根据各自享有的所有权的价值按比例承担,另有约定的除外”;美国《联邦公寓所有权法》也有类似的规定。

笔者认为,从以上对物业管理费性质的分析来看,价值标准相对于面积标准更为合理,在分担物业管理费用的计算标准上更能体现权利义务相一致的公平原则,结合上文之分析,笔者提出以下物业管理费的分担模式:

    要严格区分公有与共用范围。在现行物业管理中,一般将“公有” 与“共用” 二者混同使用,实际上在存在有多栋建筑物或多单元建筑物中,二者是严格分开的。共用范围较小,一般是指专门为同一单元或同一栋建筑物所共同享有、使用的部位、设施,原则上该范围内的物业管理费用应由该单元或该栋建筑物的部分业主按专用部分价值比例分担;公用范围较大,一般指在整个物业管理区域内为全体业主享有、使用的部位设施(如绿化、道路),该范围内的或用于该范围内的物业管理费用当然应当由全体业主按价值比例分担。因此就要求在分担物业管理费用时,先要分清该物业管理行为的受益者是部分业主还是全体业主,以确定相应范围的义务承担者。所以,笔者认为,在分清区域范围的基础上按价值计算应分担的比例,以业主专有部分所有权价值与相应区域内专有部分建筑物价值总和之比来确定其应分担的物业管理费用较为合理。

参考文献:

1、《中国物权法研究》梁慧星著 法律出版社

2[]《德国住宅所有权法》戴东雄译

3、《物权法研究》·王利明·中国人民大学出版社

4、《物业权属与物业管理》高富平 黄武双著 中国法制出版社

5、《物业管理法教程》周珂主编 法律出版社

6、《业主如何在物业纠纷中理性维权》物业纠纷与维权研究中心中国致公出版社

 

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